Vi bygger dit hus, rådgivning og oppfølgning av bygg / byggeprosesser.

Teknisk tilstandskontroll.

Tenker du på å selge , kjøpe eller vurdere egen eiendom og ønsker teknisk tilstandskontroll for bygg og tekniske anlegg med anbefaling av tiltak kan vi utføre dette for deg som en uavhengig instans.

Kontrollen og rapporten er bygget etter struktur metodikk og teknologi utført i henhold til (Norsk standard) NS 3424 (Tilstandsrapport) og NS 3451 (Bygningsdeler).  

Vurderer du bygging / ombygging / endringsarbeider og trenger veiledning for bygnings og tekniske anbefalinger utfører vi også dette for deg som en uavhengig instans.  

Heriblant :

• ·       Vurdering av vedlikeholds og ombygging eller utbyggings tiltak
• ·       Forslag til materialvalg og tekniske løsninger og systemer
• ·       Kostnads analyse for vedlikeholds og ombygging eller utbyggings tiltak
• ·       Utarbeidelse av ferdig beskrivelse for vedlikeholds og ombygging eller utbyggings tiltak
• ·       Oppfølging og kontakt med entreprenører ved bygging, vedlikeholds, ombygging eller utbyggings tiltak
• ·       Andre bygnings og anleggs tekniske rådgivningstjenester
• ·       Oppmåling og uttegning av eksisterende bygninger og anlegg
• ·       Brannteknisk vurdering, kontroll og rådgivning
• ·       Oppbygging av forvaltning, drift, vedlikeholds, utviklings, service rutiner du måtte ha bruk for.

1. Våre medarbeidere har 25 års erfaring til å hjelpe deg med dette. 
2. Vi gir deg ett komplett tilbud for dette og med en fast pris for våre tjenester.
3. Rask og personlig kontakt.  
4. For ett uforbindtlig anslag, og prosjekt estimat kontakt oss på  tlf. 965843377

Byggeprosjekter

Nåværende Prosjekt er to vertikaltdelte eneboliger i Altea  og 28 rekkehus i  Alfaz del Pi der vi har stått for hele prosjektet  helt fra kjøp av tomten til prosjekteringen og salget

Det du bør vere oppmerksom på

Nybygg deklarasjonen består av et skjøte som beskriver et nyoppført bygg. Før denne deklarasjonen, som gjøres hos Notaren, hadde vi i vårt skjøte bare reflektert og registrert (eiendomsregisteret) eierskap av en tomt. Gjennom denne deklarasjonen vil eier og byggherre konstatere at han nå eier ikke bare en tomt, men også et bygget som er oppført på tomten. videre følger en grundig beskrivelse av hovedbygget og andre elementer som uthus, separate garasjer, svømmebasseng, og lignende. Denne deklarasjonen kan gjennomføres under eller etter byggearbeidet er ferdig, og er nødvendig hvis vi skal selge boligen videre. Kostnader forbundet med nybygg deklarasjonen er hovedsakelig Notarens honorarer samt avgift til eiendomsregisteret.

Escritura de división horizontal - Horisontal deling
Dette er et skjøte som bare blir nødvendig hvis man skal dele eiendommen i flere separate enheter, for eksempel ved salg. Disse enhetene kan være deler av boligen, leiligheter, garasjer, næringslokaler, etc. I dette skjøtet beskrives hver enhet, felles elementer som svømmebasseng, ganger, parkanlegg og lignende, og hvorvidt de forskjellige enhetene deltar eller ikke i felleselementene. Dette sameiet uttrykkes som en kvote eller andel, og uttrykkes som regel i prosent av de totale felleselementene. De enheter som deltar i eventuelle sameie har rettigheter og plikter, oftest økonomiske, i forhold til felleselementene. Dette reguleres av Loven om Horisontal Eiendom, som vi ikke skal gå inn på her. Når man bare skal bygge én bolig, er ikke Escritura de División Horizontal nødvendig, med mindre man tenker å selge deler av denne.
Ola Nordmann har funnet en tomt som han har falt fullstendig for i urbanisasjonen "Los Balcones" utenfor Torrevieja. Men før han kan flytte inn er prosessen lang. Tomtens utnyttelsesgrad må vurderes. Ved et kjøp må papirer og skjøte ordnes. Nynygget må tegnes og det må søkes om byggetillatelse og en entrepenør må hyres inn. Vi har beskrevet hele prosessen.

Tomten er på 1100m². Han tar kontakt med en arkitekt, som på vegne av Ola henter ut eksiterende reglement for området der tomten ligger fra Torrevieja Rådhus tekniske kontor. Dette dokumentet, som heter Cedula Urbanística, forteller oss at for Olas tomt gjelder følgende:

Minimumstomt: 800m²
Maksimalt byggevolum: 0,8 m³/m²
Maksimal bruk av tomt: 40%
Maksimal høyde: 2 etg
Avstand til tomtegrenser 5 meter
Type bolig: Frittstående (Aislada)

Dette sier oss at Ola kan bygge en enebolig på opp til 880 m³. Dette tilsvarer 352 m² bruttoareal. hvis man går ut fra en byggehøyde på 2,5 m. Man vil kunne strekke disse grensene, da det finnes forskjellige måter å regne ut terrasser, kjellere og lignende på. For Olas del er 350 m² mer en nok bolig til å dekke hans behov. Med maksimal tomteutnyttelse på 40% (440 m²), og mulighet for å bygge over to etasjer, er tomten god nok til den boligideen Ola har.

Kjøp, betaling og besøk hos Notaren

Ola bestemmer seg for å kjøpe tomten av Juan García. Skjøtet blir utstedt hos Notaren, hvor oppgjør skjer samtidig. Siden Juan er privatperson, trenger Ola bare å betale 7% ITP (skatt) for kjøpet. Hadde selger vært firmaet som utviklet området, hadde Ola måtte ut med 16% IVA (moms). Hos Notaren kan Ola konstatere at tomten er fri for heftelser, da Notaren har fått tilsendt en oppdatert rapport fra eiendomsregisteret. Hvis man hadde trengt litt tid fra man bestemte seg for å kjøpe til man kunne foreta oppgjør og få utstedt skjøtet, ville man først skrevet en privat kjøpekontrakt og gjort en delbetaling for tomten. Typisk ville dette vært ca. 20% av prisen.

Prosjektering og tegning
Etter at Ola har kjøpt tomten, vil han starte å utarbeide prosjektet sammen med arkitekten. Arkitekten vil i løpet av de neste tre til fire ukene utarbeide basis prosjektbeskrivelse, som består av tegninger som beskriver boligens plassering på tomten, størrelse, distribusjon (oppført med boareal og bruttoareal), tverrsnitt, samt byggets fasader. Videre vil prosjektet inneholde en kvalitetsbeskrivelse, en bekreftelse på at bygget overholder gjeldende byggeforeskrifter, og et budsjett. Arkitekten vil tilslutt utstede tre kopier av denne delen av prosjektet, alle stemplet og godkjent av arkitektforeningens hovedkontor i Alicante; kopiene skal til Rådhusets tekniske kontor, OCT og byggeledelse. I forhold til budsjettet som kommer fra arkitekten vil det i dette tilfellet være på 100.795,44€. Dette budsjettet er kun for administrativt bruk i forhold til betaling av skatter og avgifter for byggetillatelse. Det er usannsynlig at bygget vil koste denne sum.

Byggetillatelse
For å få utstedt byggetillatelse må vi levere en kopi av basis prosjektbeskrivelse sammen med en kopi for at vi har betalt skatten ICIO og kommunens avgift. I Torrevieja tilsvarer ICIO 3,6% av budsjettet, altså 3.628,63€, og avgiften er på 312,53€, siden det dreier seg om et bygg som katalogiseres som Obra Mayor, og har et budsjett på over 6.000€. Utstedelsen av byggetillatelsen vil ta et par måneder. I mellomtiden utarbeider arkitekten også utvidet prosjektbeskrivelse, som beskriver sanitær- vann- og el- innstallasjonene samt strukturoppbygging i henhold til gjeldende foreskrifter. Dette viseres hos arkitektforeningen i Alicante, og legges ved saksmappen i kommunen.

Entepenør og budsjett
Ola har i mellomtiden funnet en entreprenør som vil starte byggingen av boligen så snart byggetillatelsen er utstedt. Denne entreprenøren bygger med medium til høy standard, og har gitt Ola et tilbud på 5€ pr. m², samt 60€ pr. m² for å opparbeide resten av tomten. Dette gir en total byggekostnad på 220.000€, eller 1.760.000 NOK med en euro kurs på 8 NOK. Han har også betalt de obligatoriske forsikringene.

Ved byggeslutt gikk Ola til Notaren for å gjennomføre nybyggdeklarasjon, og denne ble deretter registrert i eiendomsregisteret.
Vi enkelt ta for oss innhenting av anbud og se på hvordan og når man pleier å betale artikekt, entrepenør etc. Samt gå gjennom nødvendige garantier, forsikringer og godkjennelser.
Fra vi presenterer byggeprosjektet til kommunen utsteder byggetillatelsen, går det en tid som vil variere fra gang til gang og i forhold til kommunens kapasitet. Denne tiden bruker vi til å lokalisere entreprenører og be om tilbud fra disse.
Anbud I prosjektet er det en beskrivelse av alle materialer som er nødvendige i forbindelse med bygget, samt kvantitet. Dette hjelper oss til å kunne avtale en fast pris med entreprenør. Ved siden av det økonomiske tilbudet, vil entreprenøren oppgi et tidspunkt for når prosjektet kan startes og når det skal være ferdig. Tilbudene bør granskes nøye, og om mulig, be om referanser, da med entreprenører som alle andre, de billigste er ikke nødvendigvis de verste eller de dyreste de beste.

Betaling, Garanti & forsikring
Betaling til entreprenør skjer som regel i forhold til byggets fremgang. Fasene for betaling er som regel: grunnmur og struktur, tett tak, innstalasjoner (el, vann, sanitær), finnish, og rengjøring/ planering av tomt. Du er som byggherre påkrevd å ta opp en tiårs- forsikring (seguro decenal). Dette er påkrevd for å gi større garantier ovenfor en boligkjøper, da det er forsikringsselskapet som svarer ovenfor eventuelle defekter og reparasjoner. Når du bygger din egen bolig er du ikke fratatt denne plikten, og dette er for å gi større garanti hvis man skulle velge å selge boligen i.l.a. de første ti årene. For å utstede denne forsikringen, ilegger forsikringsselskapet deg å leie inn et eksternt firma som driver med teknisk kontroll, Oficina de Control Técnico, eller OCT. Dette firmaet vil på vegne av forsikringsselskapet gjennomføre kontroller av materialer og byggeprosessen.

Ved siden av OCTen, vil arkitekt og byggeleder også kontrollere hele byggeprosessen. De to sistnevnte betales ved byggets slutt, selv om det ikke er uvanlig å avtale en annen betalingsform. I byggeperioden, eller rett etter, gjennomfører man en nybyggdeklarasjon hos notaren. Dette er en beskrivelse av byggets innhold oppgitt med boareal og bruttoareal.

Ferdigstillelses-sertifikat
Når byggearbeidet er slutt, vil arkitekt og byggeleder utstede et sertifikat som heter Certificado Final de Obra, signert og stemplet av de to teknikernes foreninger. Dette dokumentet sertifiserer at bygget er gjennomført i henhold til prosjektet og gjeldende reglement. Dette sertifikatet, sammen med en inspeksjon av boligen av kommunens teknikere, er nødvendig for å motta Cédula de habitabilidad, som er en sertifisering for at bygget er beboelig. Cédula de habitabilidad må legges ved søknaden om å få koblet opp elektrisitet, vann og gass.
Det naturlige første skrittet er å gå til en arkitekt for å utvikle byggeprosjektet. Man vil også trenge en godkjent byggeleder, Arquiteco Técninco eller Aparejador, som vil ha ansvar for og lede den tekniske siden ved byggeprosessen. Arkitektens arbeid deles i tre faser: basisk og utvidet prosjektsbeskrivelse og prosjektledelse.

I Proyecto Básico, basisk prosjektbeskrivelse beskrives boligens design, gjennom plantegninger med bruksareal, byggekvote og retningslinjer, fasader, samt bygningens plassering på tomten. I denne fasen utarbeides det også en kvalitetsbeskrivelse hvor det fremstår hvilke materialer som skal brukes, at gjeldende regler innen urbanisme og konstruksjon blir overholdt, det blir gjennomført en avtale som beskriver arkitekt og byggeleder sitt arbeid, ansvar og kostnad (Pliego de Condiciones), og det detaljeres et budsjett for prosjektet. Denne delen tilsvarer 40% av arkitektens arbeid, og honorarer betales i samme proporsjon.

I Proyecto de Ejecución, utvidet prosjektbeskrivelse, defineres hvordan installasjoner av infrastruktur skal gjennomføres, og man kalkulerer ut strukturen. Plantegninger blir gjennomført av vann-, elektrisitet-, sanitær- og jordingsnett, samt tverrsnitt av struktur med alle detaljer. I memoaret i denne delen legges det ved en kopi gjeldende reglement for hver type installasjon og strukturen. I denne fasen betales 30% av arkitektens honorarer. Både basisk og utvidet prosjektbeskrivelse må godkjennes og viseres av arkitektforeningen. Ved bygging av en enkelt eller et redusert antall boliger, vil man presentere begge prosjektbeskrivelsene samlet. Ved større prosjekt vil man presentere basisk prosjektbeskrivelse først deretter den utvidete.

Deretter starter byggingen av boligen, og arkitektens samt byggeleders rolle under byggeperioden vil vi beskrive videre i neste utgave. Arkitektens siste 30% av honorarene, samt byggeleders honorarer betales ved ferdig bygg.
 

Byggetillatelse søkes om i kommunens tekniske avdeling, urbanismo, og det finnes to typer byggetillatelse:

Med obra menor menes mindre reparasjoner, som forbedring av installasjoner, legge nytt golv eller kjøkken, male boligen, fikse fasaden, o.l., så lenge det ikke inkluderer å stenge volumen, det vil si, å danne nye lukkede rom (f.eks. lukke en terrasse). For å få denne typen byggetillatelse, er det nok å presentere en skriftlig søknad i rådhuset og betale en avgift i forhold til kostnaden.

Obra Mayor

Byggetillatelse for obra mayor må søkes for alle typer reparasjoner, utbygg og nybygg som ikke faller inn under obra menor. For å få denne byggetillatelsen, må man presentere en søknad sammen med en kopi av prosjektet redigert av arkitekt og visert av arkitektforeningen. Denne kopien må være undertegnet av eier, arkitekt og byggeleder. For et redusert antall boliger presenteres både basisk og utvidet prosjektbeskrivelse, mens for større prosjekt kan man søke om midlertidig byggetillatelse med basisk prosjektbeskrivelse.

Det er også nødvendig å legge ved en skriftlig avtale mellom eier, arkitekt og byggeleder, hvor hver parts ansvar og kostnad er nedtegnet; betale kommunens avgift for byggetillatelsen, legge frem en bankgaranti eller betale et depositum for å sikre vedlikehold av offentlig infrastruktur i og rundt byggeområdet, samt betale en skatt som heter Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Denne skatten regnes ut i forhold til prosjektets budsjett, og vil variere fra kommune til kommune. De forskjellige kommuner har også en laveste grense for hva budsjettkostnad kan være. I Torrevieja kommune tilsvarer nedre grense 47.917 ptas for hver kvadratmeter bruttoareal bolig og 24.750 ptas/ m² for garasjer, boder og lignende. I Torrevieja er ICIO 3,2% av prosjektets kostnad eller budsjett.

Det ble den 5. november 1999 vedtatt en lov som blant annet krever at entreprenør og byggherre tar opp forsikringer som dekker eventuelle ansvar i forbindelse med boligen(e). Dette er Ley 38/1999 de Ordenación de La Edificación de 5 de Noviembre, capítulo IV, artículo 19. Det finnes tre typer obligatorisk forsikring:

• Forsikring av materielle skader og defekter det første året, og dekker rekonstruksjon av synlige eller kosmetiske skader og defekter.

• Forsikring av materielle skader og defekter det første året, og dekker rekonstruksjon av installasjoner eller andre elementer som er nødvendige for at boligen skal være beboelig.

• Forsikring av materielle skader og defekter det første året, og dekker rekonstruksjon av grunnmur, dragere, struktur, tak, støttevegger eller andre elementer som setter i fare byggninges mekaniske resistens og stabilitet.

Videre dekkes alle materielle skader på bygning, tomt eller urbanisasjon, så lenge disse er en direkte konsekvens av skader eller defekter på materialer eller utføring. Forsikringstaker er i første tilfellet entreprenør, og i de andre tilfellene byggherre. Mottaker er byggherre og andre kjøpere av byggingen eller deler av denne i ettertid. Forsikringsselskapene på sin side gjennomfører kontroll av utføring av bygget samt stikkprøver av materialer brukt, gjennom innleide spesialiserte laboratorier og selskaper. Denne forsikringen, samt den nye loven som regulerer dette feltet, er utarbeidet for å dekke de laguner som eksisterte innen sektoren, og å gi bedre garantier ovenfor forbruker

Fordeler
Det er en rekke fordeler ved å gjennomføre et eget byggeprosjekt; først og fremst er det som regel billigere en å kjøpe en løsning fra en annen byggherre. Mye billigere. Dette er grunnlag nok for de fleste for å gjennomføre denne prosessen på egenhånd. Men vi føler at det er like viktig å ha anledning til å bygge en bolig som fyller ens behov med tanke på plass utvendig og inne, brukervennlighet og kvalitet, samt å så godt som mulig oppfyller ens ønsker i forbindelse med utseende, standarder, og lignende.

Ulemper
Det er såvel ulemper som fordeler ved å bygge egen bolig, det viktigeste er at å bygge en bolig er en meget kompleks prosess, og med mindre man har grundig egenerfaring fra lignende arbeid, anbefaler vi å ta kontakt med fagfolk.

For å få et bedre konsept innen tomteregulering, skal vi gjøre en rask introduksjon i tomteutvikling. En kommune har en Plan General de Ordenacion Urbanistica (PGOU), som regulerer hvordan en kommune distribuerer sine landområder i jordbruksmark, friområder, og mark som utvikles for bygging. En gang en kommune har sin PGOU i orden, utarbeides det flere Planes Parciales for det området som skal utvikles. En Plan Parcial er en detaljplan for hvordan og til hvilket formål et konkret område skal utvikles. Det kan være til industriellt, komersiellt, sosialt eller residensiellt bruk. En detaljplan for residensiellt område, vil igjen dele dette inn i seksjoner med høy og lav konsentrasjon. Høy konsentrasjon er eksempelvis utvidelse av bykjernen, mens lav konsetrasjon er det som vi kjenner igjen som urbanisasjoner i utkant av og i omegn av byen. Det er sistnevnte områder som er av interesse for bygging av enebolig.

Når man har funnet en interesant tomt, må man i første omgang be om en Cedula Urbanistica, et dokument som sertifiserer bruken av tomten. Dette er et dokument som utstedes av kommunens urbaniseringskontor. Denne Cédula Urbanística forteller oss følgende:

• Tomtens bruk
• Boligtype
• Minimums tomteareal
• Maksimumshøyde
• Avstand til tomtegrenser
• Maks bruk av tomteflate
• Maks byggevolum

Tomtens bruk - Uso del terreno
Tomten kan som nevnt være til forskjellig bruk, det kan være industriellt, komersiellt, sosialt eller residensiellt. Sistnevnte er det som intereserer oss (Residencial).

Boligtype - tipo de vivienda
Selv om tomtens formål er boligbygging, kan det være restriksjoner på hvilken type bolig som kan bygges. De forskjellige boligtypene er:

• Aislada: Dette er hva som mest interessant for oss, dette er en enebolig med privat tomt.

• Pareada: Dette er en tomannsbolig som må dele en yttervegg.

• Adosada: Dette er en bolig som må dele vegg med en eller flere boliger, uten at det kan sees på som rekkehus. Typisk for denne typen bolig er de meget populære hjørnehusene, som ligger i grupper på fire.

• Hilera: Rekkehus

• Bloque: Dette er leiligheter i leilighetskompleks eller blokk, enten denne er frittstående eller deler vegg med andre blokker.

Det som er interesant for oss er at det står aislada. Det kan stå oppført flere typer konstruksjon i en Cedula Urbaistica, dette betyr bare at man tillater flere typer bebyggelse på denne tomten.

Minimums tomteareal - Parcela mínima
Denne delen beskriver minimums tomteareal som er påkrevd for å få bygge en enhet.

Maksimumshøyde - Altura máxima
Som navnet indikerer, beskriver dette maks tillate høyde. Det kan stå oppført i antall etasjer eller i meter.

Avstand til tomtegrenser - Retranqueos
Her beskrives minimums avstand til tomtegrensene, samt minimums avstand mellom frittstående bygg, enten de er innefor eller utenfor egen eiendom.

Maks bruk av tomteareal - Ocupación máxima
Limiterer bruken av tomteflaten. Disponerer vi en tomt på 500 m², og maks bruk av tomtearealet er 40%, kan vi bygge en bolig med mer en 200 m² grunnflate.

Maks byggevolum - Volumen máximo de construcción Dette kan stå oppført i m²/m² eller m³/m². I tilfellet det er oppført i m²/m², la oss si 0,8 m²/m², betyr dette at man kan bygge 0,8 m² for hver kvadratmeter tomt man disponerer. I det tidligere tilfellet, med 500 m², kan man bygge en bolig på 400 m² bruttoareal.
Hvis det kommer oppført i m³/m², betyr det at som i tidligere eksempel 0,8 m³ for hver kvadratmeter, disponere man 400 m³ byggevolum. Ønsker man å distribuere dette over en etasje (byggehøyde 2,5m), får man en bolig med et maksimalt bruttoareal på 160 m².